Как купить новую квартиру и не ошибиться при выборе – важный и ответственный вопрос в жизни человека, который предпочел приобретение жилья в новостройке, а не на вторичном рынке. Важно учесть не только локационные особенности – наличие развитой инфраструктуры; удобно ли будет добираться до работы или отвозить детей в школу или сад, но и суметь выбрать качественное жилье. На этапе новостроя, без проверки другими жильцами эксплуатационных свойств помещения, делать это необходимо особенно внимательно. Многие доверяют выбор жилья в новостройке и его проверку профессионалам. И это верное решение, ведь они имеют весь необходимый технический арсенал для анализа безопасности и качества постройки.
Для самостоятельного выбора жилья необходимо подготовиться и учесть все очевидные и неочевидные нюансы, что непросто, если вы никогда не покупали жилье. Итак, как же правильно купить квартиру в новостройке?
Новостройка – это объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвесторов и дольщиков. Единого общепринятого определения новостройки не существует, фактически, это новый дом, где вы будете первым жильцом. Покупку жилья в новостройке можно реализовать на разных этапах – от начального, когда только вырыт котлован, до конечного – когда объект сдан в эксплуатацию. Госстрой России выделяет и пять технологических этапов возведения многоквартирного дома:
- «нулевой этап»;
- строительство надземной части;
- монтаж инженерного оборудования;
- отделка;
- благоустройство территории.
Соответственно, в вопросе «как купить новостройку» с финансовой точки зрения ответ прост — чем раньше вы купите жилье, тем дешевле оно будет. Чем позже, тем дороже, зато такая сделка будет более прозрачной и надежной. К тому же, возведенное более, чем на 70% жилье «забрасывать» застройщику экономически очень невыгодно.
Как правильно выбрать надежную компанию-застройщика
Много лет в России мы слышали об «обманутых дольщиках» — так называли людей, которые вложили свои средства в постройку дома, а по каким-либо причинам дом не был достроен, а люди оставались без жилья, в которое вложили деньги. Но с введением 1 июля 2019 года новых правил возведения новостроек, картина изменилась. Теперь застройщики не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Средства покупателей лежат на специальных банковских эскроу-счетах до окончания стройки. А дома строятся застройщиками за счет проектного финансирования — банковских кредитов. Таким образом, в случае форс-мажорных обстоятельств, дольщик всегда получит свои деньги обратно. По своей сути эскроу-счета являются беспроцентными застрахованными банковскими депозитами. И даже если что-то произойдет с самим банком, дольщик все равно получит свой депозит обратно через «Агентство по страхованию вкладов». Высокий потолок выплат (до 10 млн рублей) позволяет практически любому дольщику не переживать за вложенные средства.
Также для вашей безопасности существуют несколько способов проверки застройщика. При наличии небольшого количества времени, интернета и желания во всем разобраться, вы можете самостоятельно выявить для себя характеристики и степень надежности той или иной строительной компании. Проверку компании логичнее всего начать с изучения репутации компании-застройщика на рынке – как прошла реализация предыдущих проектов, какие были сложности и прочее. Не пренебрегайте форумами дольщиков – там можно найти много неожиданной информации.
Внимательно изучите договор, предлагаемый застройщиком. Как правило, они позиционируются, как типовые, но это не совсем так. В хорошем договоре точно прописываются не только характеристики квартиры, но и формальные инструкции на различные форс-мажорные случаи.
Уделите должное внимание проектной декларации объекта – насколько реальное положение дел соответствует проектной части. Особенно строительство социальных объектов, сопутствующих жилищному комплексу или строящемуся дому. Любые отмашки в принципе недопустимы, только четкое следование графику застройки.
Также хороший источник сведений о надежности компании – готовность крупных банков предоставить ипотеку конкретно под эту новостройку. Если готовы на это пойти маленькое количество банков а-ля «мелкий региональный заемщик», то следует проявить осторожность.
Выбор дома
Еще на этапе выбора объекта, не спешите. Очень часто покупку недвижимости можно совершить в импульсе после хорошей рекламы. Красивые рендеры и обещания комфортного жилья подталкивают к тому, чтобы поскорее набрать телефон офиса застройщика и оформить заветные квадратные метры. Делать этого не стоит в любом случае. Во-первых, если вы уже определились с локацией, рассмотрите несколько подходящих вариантов. Ведь в рекламе и презентации освещаются сильные и выигрышные стороны жилья, а о слабых, как правило, умалчивают. Поэтому даже при поверхностном сравнении объектов вы можете их обнаружить самостоятельно.
Затем, когда у вас осталось несколько приемлемых вариантов, обязательно зайдите на сайт застройщика и изучите документацию. Особенно обратите внимание на:
- Сроки сдачи и их переносы. Наличие форс-мажорных ситуаций может говорить о том, что объект проблемный и этот пункт требует дополнительного внимания.
- Реализация новостроек по эскроу-счетам. Мы с вами уже разобрались, что такая схема является наиболее безопасной и цивилизованной, гарантируя сохранность денежных средств. Кроме того, выданный банком кредит застройщику на возведение дома является неким гарантом его благонадежности – с сомнительными компаниями банки, как правило, договора не заключают.
- Инфраструктура — паркинг, кладовые, коммерческие помещения. Именно развитая качественная инфраструктура обеспечит комфортное проживание.
- Также на сайте возможно ознакомиться с условиями ДДУ (Договор долевого участия — документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья). Если вы рассматриваете для себя такой вариант приобретения жилья, стоит обсудить его со своим юристом заранее.
- Обязательно посетите место стройплощадки и офис продаж. Зеленый парк на рендере застройщика может по факту оказаться промзоной или стеной соседствующей многоэтажки. А оценка качества отделочных материалов в шоуруме даст вам более полную картинку того, что вы в итоге получите.
- Перспектива. При покупке вам нужно оценить не только текущую локацию, но и на несколько лет вперед. Узнать о плане реновации можно на специализированных сайтах города. Учитывайте не только будущие постройки многоэтажек, загораживающих вид и шумные торговые центры, но и транспортные бонусы. Возможно, в вашем районе планируется открытие новой станции метро, что увеличит стоимость жилья в будущем и повысит ликвидность недвижимости. Из очень неочевидных факторов для людей, задумывающихся о будущем – конкуренция. К примеру, если вы по каким-то причинам решите продать жилье, а рядом будет множество похожих объектов, то конкурировать с застройщиком будет очень тяжело. За счет продажи обширного пула квартир, цены последнего могут быть существенно ниже.
Выбор квартиры
Итак, вы определились с домом или жилым комплексом и столкнулись с тем, что жилье в одном и том же объекте может сильно различаться. Как правильно купить квартиру в новостройке и на что обратить внимание при выборе уже квартиры:
- Планировка. Это один из самых очевидных моментов, при этом вы должны понимать, что «свободная планировка» — это в общем-то рекламный ход. В квартире есть так называемые «мокрые зоны», связанные с сантехникой и водоснабжением и перенести их вы не сможете в любом случае. Плюс, вариативность панировки зависит от материала самого дома. Так, в панельных домах почти все стены несущие и жестко фиксированы, в монолитно-каркасных домах возможны перепланировка и лучше звуко- и теплоизоляция, а в кирпичных все совсем хорошо по всем этим пунктам. Ну и в целом, покупать квартиру, чтобы сразу ее переделывать – не самое удачное решение.
- Этаж. Очевидно, что наибольшее количество вопросов вызывают первые и последние этажи. Первые – отсутствием вида, возможной сыростью и наличием шума и пыли. Последние – вероятностью протекания крыши и неудобствами, связанными с лифтом. Его не только нужно будет ежедневно долго ждать, но и в случае его поломки, придется идти пешком. Кроме того, доставка любых крупногабаритных вещей будет непростой. Что-то может попросту не влезть в лифт, а каждый этаж будет необходимо оплачивать дополнительно. Цены, кстати, в зависимости от этажа могут различаться на 5-30%. Поэтому, если ваш выбор пал на рассматриваемые этажи, а цена не отличается от остальных квартир, смело требуйте положенную скидку. А в некоторых случаях ее можно получить и за 13-й этаж, в связи с суевериями.
- Вид из окон. Идеально, если окна выходят на запад и восток. Тогда в квартире будет не слишком жарко летом и холодно зимой. А освещенность будет приятно сбалансированной. Но обращайте внимание не только на сторону света, но и на вид. Может оказаться так, что ваши окна выходят на промзону, трассу и т.д. в таком случае, вы также можете договориться о скидке.
- Лоджии и балконы. Их отсутствие может не смутить вас, так как в вашем плане идеальной квартиры они не являются обязательными элементами, но вот в случае продажи такая квартира становится менее ликвидной. И это тоже нужно учитывать.
- Состояние квартиры. Вы можете купить как голые стены, так и квартиру с частичным или уже полным ремонтом. Безусловно, последний пункт резко увеличивает стоимость жилья, но важно понимать, что ремонт своими силами обойдется в любом случае дороже. В то же время, если вы хотите сделать ремонт «под себя», то вам больше подходит покупка жилья в исходном виде. К тому же, вы сможете наиболее полно оценить саму квартиру, когда ничего не «прикрыто» обоями, плиткой или ламинатом.
- Парковка. Если у вас есть машина и вы планируете жить в жилом комплексе, вопрос машиноместа может стать краеугольным. В крупных городах огромное количество людей в прямом смысле слова мучаются, пытаясь одновременно выехать на работу утром и наматывая круги вечером в поиске места для парковки. Стоимость парковочного места может быть как вшитой в стоимость квартиры, так и быть отдельной. Этот момент следует выяснить у застройщика и в случае отсутствия у вас авто, за отказ от машиноместа, которое входит цену квартиры, вы можете получить компенсацию или скидку.
Поздравляем! Вы выбрали дом, проверили застройщика и подобрали для себя идеальную квартиру. Впереди последний этап – как правильно купить новостройку:
- Оплата. После регистрации договора в долевом участии строительства, деньги вносятся на счет эскроу банка. Там они замораживаются до ввода объекта в эксплуатацию. Оплата возможна несколькими способами:
- полностью и сразу;
- оформить ипотеку, внеся первоначальный вклад (до погашения ипотеки квартира находится в собственности банка);
- рассрочка платежа – 40-50% первоначальной суммы сразу и крупные платежи в течение короткого срока (от полугода до двух лет).
- Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей. Официальным письмом по почте дольщик уведомляется компанией-застройщиком о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости подписания акта приемки. С момента получения письма от застройщика, у покупателя есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, по закону застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке. При подписании акта приемки есть несколько нюансов:
- Сравните характеристики объекта с проектной документацией. При обнаружении несоответствий у застройщика есть 45 дней для их исправления, после чего проводится повторный осмотр и подписание акта приемки.
- При обнаружении недостатков необходимо составить дефектную ведомость, в которой подробно будет описано все то, что вас не устраивает. И не забудьте сфотографировать неполадки, чтобы иметь подтверждение на руках.
- Подписывать акт приемки лучше только после того, как дефекты будут исправлены. Во-первых, это является гарантией того, что их исправят, а во-вторых, вы будете обязаны каждый раз приезжать на объект, чтобы открыть дверь рабочим, ведь ключи только у вас.
- Случаются сложные ситуации, когда обнаруживаются значительные дефекты и ДДУ можно расторгнуть и получить свои деньги с эскроу-счета. Но это обоюдо невыгодная ситуация и нахождение компромисса всегда предпочтительнее.
- Если дефект обнаруживается после передачи квартиры клиенту, у последнего есть возможность обратиться к компании-застройщику официальным заказным письмом с требованием об устранении неполадок. После вручения у покупателя есть 10 дней, чтобы обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.
- Регистрация права собственности – для этого необходимо обратиться в МФЦ, записавшись на прием к специалисту, узнав и подготовив необходимый список документов и следуя несложной инструкции.
Мы надеемся, что смогли ответить на ваш вопрос «как купить новую квартиру в новостройке». Мы призываем вас не торопиться, принимать взвешенные решения и тщательно изучать репутацию застройщика, характеристики своего будущего жилья и подойти к приему жилья ответственно, проверив все нюансы. Также напоминаем вам, что для оценки качества квартиры вы можете по закону привлечь стороннего специалиста, который не только опытным взглядом визуально оценит жилое пространство, проверит все конструкции, инженерные системы, качество отделки, но и с помощью специальных приборов замерит влажность, сквозняки, уровень ЭМИ и прочее, позволив вам получить существенную компенсацию и сэкономить на их устранении время и деньги.
Пусть ваша покупка жилья будет удачной и радует вас долгие годы!
Вы можете воспользоваться нашими услугами:
- оценка квартиры для ипотеки
- оценка радиации и электромагнитного излучения в квартире
- составление плана квартиры в AutoCAD